[Financiamiento] Gastos operacionales en la compra de tu propiedad

En Inmobiliaria Lontue queremos asesorarte de la mejor manera, por lo que si estás pensando en comprar un departamento o cualquier propiedad, es muy importante que sepas que además del valor de la propiedad informado por nuestros asesores (valor total generalmente entregado en Unidades de Fomento), existen otros gastos asociados en los que se debe incurrir en distintos momentos y de distintas formas.

Aquí hablaremos de los Gastos Operacionales, Gastos de puesta en marcha y Gastos Comunes:

Gastos operacionales del crédito hipotecario

*[Solo en el caso en que tu compra sea financiada con el apoyo de una institución financiera a través de un crédito hipotecario]
Este gasto es una única vez y cobrado por tu banco o institución financiera.Estos gastos corresponden a los distintos servicios e impuestos que requieren pagarse para llevar a cabo la inscripción de la propiedad a nombre del comprador. En general, estos gastos pueden ser por un monto fijo o variable según el valor de la propiedad, y consideran: Estudio de títulos (fijo), tasación comercial (fijo), borrador de escritura (fijo), gastos notariales (fijo), impuesto al mutuo o de timbres y estampillas (variable) y finalmente la inscripción en el respectivo Conservador de Bienes raíces (variable).Es muy importante solicitar a tu banco una confirmación de estos gastos antes de decidirse por un crédito hipotecario, especialmente cuando algunas instituciones tienen convenios (o pueden realizarlos) con la inmobiliaria, reduciendo los gastos de estudio de títulos y tasación (al realizar una tasación piloto).A modo de referencia, sitios como Rankia.cl (link) indican que estos gastos en promedio ascienden al 1,5% del crédito.Por otro lado, si tomamos como ejemplo un departamento DFL2 nuevo de 2.500UF con crédito al 90% por 2.250UF a inscribir en el CBR, sus gastos operacionales se podrían estimar de la siguiente manera*:

Tasación: 3UF
Gastos legales (estudio de títulos y escritura): 5UF
Notaría: 5UF
Impuesto al mutuo (0,2% del valor del crédito por ser DFL2): 4,5UF
Conservador de Bienes raíces: varía alrededor del 0,5% del valor de la propiedad, es decir, aproximadamente 12,5UF.

Esto totaliza un valor referencial de 30UF (equivalente al 1,33% de 2.250UF)
(*) Cifras obtenidas desde el simulador de Comparaonline.com que puedes visitar aquí.
Gasto o abono del Fondo de puesta en marcha del proyecto.

Este gasto es una única vez y es cobrado por la comunidad del proyecto.Cuando a un edificio o condominio llegan los primeros propietarios es cuando se conforma una nueva comunidad, y con ello se da inicio a una serie de deberes y necesidades tales como la contratación de conserjes, personal de aseo, mantención de ascensores, áreas verdes y/o piscina, etc.Eso implica que la comunidad, a través de su comité administrativo, lleva a cabo una administración de fondos para los que se requiere un nivel de caja inicial (para el pago de los primeros sueldos, leyes sociales, mantenciones, compras de insumos, etc) aun cuando puede haber un desfase o deuda importante de gastos comunes iniciales.Por ello es que en muchos proyectos, para asegurar la «salud financiera» o la caja inicial de la comunidad, se acuerda que exista un cobro inicial denominado Fondo de puesta en marcha. Este fondo está estipulado en nuestras promesas de compraventa (varía según el proyecto entre 3 a 5 UF) y tanto a las nuestras como a comunidades entregadas por otras inmobiliarias ha dado excelentes resultados para evitar problemas financieros o deudas iniciales.
Gastos Comunes del departamento.

Este gasto es mensual y es cobrado por la comunidad del proyecto.
Los gastos comunes son los gastos realizados por un edificio o condominio con los que la administración busca disponer del correcto funcionamiento del mismo, sea para administrar, mantener, reparar, usar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.Los gastos son divididos de forma proporcional (de acuerdo a su superficie municipal traducido en una alícuota o prorrateo) entre todas las unidades del proyecto, para que cada propietario o arrendatario los pague, y de no hacerlo pueden sufrir penalidades en forma de intereses o hasta el corte de la luz y/o del agua.Para conocer más detalles de para qué se pueden usa y cómo se cobran , te recomendamos ver esta serie de artículos de Edifito.comA modo de referencia, podemos indicar que en algunos de nuestros proyectos los gastos comunes por tipología de departamento pueden ser los representados en estas tablas: