El Cap Rate en la Inversión Inmobiliaria

Te contamos que es El Cap Rate en la Inversión Inmobiliaria

¿Qué es el Cap Rate? (C.R.)

El Cap Rate, o tasa de capitalización, es una métrica fundamental en el mundo de la inversión inmobiliaria. Este indicador financiero permite evaluar la rentabilidad de una propiedad en relación a su valor de mercado. Existen dos formas de analizar el Cap Rate (bruto y neto) y la más simple para comparar entre propiedades equivalentes es el C.R. Bruto. Este muestra qué porcentaje del valor de una propiedad se recupera anualmente a través de los ingresos por alquiler, sin descontar los gastos asociados. Por lógica, el C.R. Neto sí considera los distintos gastos asociados.

¿Por qué es importante el Cap Rate?

• Comparación de inversiones: El C.R. permite comparar diferentes oportunidades de inversión inmobiliaria, tanto en términos de ubicación como de tipo de propiedad.
• Evaluación de riesgos: Un C.R. más alto suele asociarse a un mayor riesgo, mientras que un C.R. más bajo indica una inversión potencialmente más segura.
• Toma de decisiones: El C.R. es una herramienta clave para que los inversores tomen decisiones informadas sobre dónde y cómo invertir su dinero en el sector inmobiliario, comparando propiedades en mercados similares.

¿Cómo se calcula el Cap Rate Bruto?

El C.R. Bruto se calcula dividiendo los ingresos o arriendos recibidos de una propiedad durante un año entre su valor de mercado y multiplicando el resultado por 100.

¿Y cómo se calcula el Cap Rate Neto?

El C.R. Neto se calcula dividiendo el Ingreso Neto Operativo (NOI) de una propiedad entre su valor de mercado y multiplicando el resultado por 100. El NOI es el ingreso total por arriendos menos todos los gastos operativos, como contribuciones, derechos municipales, seguros, mantenimiento, etc.

Recuerda que en ninguno de estos casos se deben considerar egresos como los gastos comunes, o las cuentas de servicios de la propiedad, ya que estos son cubiertos por el arrendatario (en la mayoría de los casos).

Fórmula de cálculo:

Si una propiedad vale $100.000.000 pesos (2.650 UF aprox.), se arrienda a $400.000 pesos mensuales (asumiendo 100% de ocupación anual) entonces genera ingresos anuales por $4.800.000 pesos, su Cap Rate Bruto sería de 4,8% (4.800.000 / 100.000.000 x 100). Esto significa que el 4.8% del valor de la propiedad se recupera cada año en forma de ingresos brutos.

Si consideras gastos por $50.000 pesos mensuales por concepto de impuestos y mantenciones, anualmente serán $600.000 pesos. Luego el NOI serán los ingresos brutos menos este valor, es decir: $4.800.000 – $600.000 = $4.200.000 pesos. Esto significa que el C.R. Neto será de 4,2% bajo el mismo escenario de un 100% de ocupación.

Consideraciones a tener en cuenta:

• Ubicación: El Cap Rate varía según la ubicación geográfica. Las zonas con mayor demanda y menor riesgo suelen tener Cap Rates más bajos, como puede ser el caso de zonas cercanas a servicios y centros de estudio.
• Tipo de propiedad: El tipo de propiedad (departamentos, casas, locales comerciales) también influye en el Cap Rate. Especialmente por sus mantenciones, impuestos y seguros.
• Administración: Una buena administración puede aumentar el NOI y, por ende, el Cap Rate.
• Factores externos: El mercado inmobiliario está sujeto a fluctuaciones, por lo que el Cap Rate puede variar con el tiempo.

En resumen,

El Cap Rate es una herramienta esencial para cualquier inversor inmobiliario que desee tomar decisiones informadas y maximizar su retorno de inversión, comparando exclusivamente el rendimiento de la propiedad como un producto de inversión. Al comprender este concepto y cómo calcularlo, los inversores pueden evaluar y comparar de manera más precisa las oportunidades de inversión y seleccionar aquellas que mejor se ajusten a sus objetivos y tolerancia al riesgo.

Importante: Si bien el Cap Rate es un indicador valioso, no debe ser el único factor a considerar al momento de invertir en propiedades. Es recomendable realizar un análisis exhaustivo de cada oportunidad, considerando otros factores como la ubicación, el estado de la propiedad, las tendencias del mercado, el monto de pie, dividendo a pagar, etc. Recuerda que este indicador no considera los retornos obtenidos gracias a la plusvalía en caso de una venta futura, ni tampoco evalúa la forma en que se financia la compra de la propiedad para lo que recomendamos usar distintos simuladores hipotecarios.